Apartman Yönetim Kurulu Objektif Karar Matrisi · 100 Puan
Müteahhit Teklif Karşılaştırma ve Hukuki Güven Analizi Aracı
Yalnızca "kaç metrekare ve ne kadar kira veriyor?" sorusuna bakarak karar vermek yarım kalan inşaatların ana sebebidir. Masadaki iki teklifi 8 ağırlıklı mühendislik, tapu ve teminat kriteriyle 100 puan üzerinden test edin.
Kritik Hukuki Uyarı (Kırmızı Bayrak): Teklif A’da "Ruhsatta peşin tapu devri" veya "Banka teminat mektubu yok" maddesi seçili! Şantiye durduğunda arsa payınızı geri almak yıllarca süren tapu iptal davası gerektirir.
01Ağırlık: 18 Puan
Net Kullanım Alanı (Süpürülebilir Net m²) Taahhüdü
Sözleşmede brüt m² değil, oda-oda net süpürülebilir m² ve kat planı eklenmelidir.
02Ağırlık: 16 Puan
Kademeli Tapu Devri Sistemi (Arsa Payı Güvenliği)
Müteahhide iş başında peşin tapu devri yapılması yarım kalan şantiyelerin bir numaralı sebebidir.
03Ağırlık: 16 Puan
Banka Teminat Mektubu ve Tamamlama Güvencesi
Şahsi çek/senet yerine kesin ve süresiz banka teminat mektubu veya bina tamamlama sigortası aranmalıdır.
04Ağırlık: 14 Puan
Beton / Çelik Sınıfı ve Zemin İyileştirme Mühendisliği
TBDY 2018 kapsamında C35/C40 beton, B420C çelik ve zemin etüdüne göre kazık/jet-grout açıkça yazılmalıdır.
05Ağırlık: 12 Puan
Kurumsal Öz Sermaye Gücü ve 4 Disiplin Kadrosu
Daire satmadan inşaatı yürütecek kurumsal öz sermaye bilançosu ve kadrolu mimar/mühendis ekibi kritiktir.
06Ağırlık: 8 Puan
Kira Yardımı ve Taşınma Desteği Güvencesi
Tahliyeden iskân teslimine kadar kira ödemelerinin artış oranı ve takvimi sözleşmeye bağlanmalıdır.
07Ağırlık: 8 Puan
Noter Onaylı A+ Marka ve Model Teknik Şartnamesi
Şartnamedeki "veya muadili" ibaresi kalitesiz malzeme kapısını açar; seri/segment kodu yazılmalıdır.
08Ağırlık: 8 Puan
Gecikme Cezai Şartı ve Yapı Kullanma İzin (İskân) Şartı
Anahtar teslimi tek başına yetmez; kat mülkiyeti iskânı alınmadan son tapu payı devredilmemelidir.
Apartmanınıza verilen mevcut sözleşme taslağını incelememizi ister misiniz?
Karşılaştırma sonucunuzu iletin; teknik şartname ve tapu risk noktalarını ücretsiz raporlayalım.
Apartman yönetim kurulları ve arsa sahiplerinin en sık yönelttiği sorulara mimar ve mühendislerimizin net yanıtları.
Sahada apartman yönetimlerinin yaşadığı en büyük iki mağduriyet; brüt m² üzerinden sözleşme imzalanıp teslimde %25 küçük daire alınması ve iş başında peşin tapu devri verilen müteahhidin şantiyeyi yarım bırakmasıdır. Bu nedenle net süpürülebilir alan (%18), kademeli tapu devri (%16) ve banka teminat mektubu (%16) toplam puanın yarısını oluşturur.
Hayır. Piyasa fiziğinin üzerinde (%65 yerine %72 gibi) oran vaat eden ancak banka teminat mektubu sunamayan, öz sermayesi olmayan ve teknik şartnameye "veya muadili" yazan teklifler yüksek yarım kalma riski taşır. Karşılaştırma matrisimiz finansal gerçekçilik ile hukuki güvenceyi birlikte puanlar.
Türk Borçlar Kanunu uygulamasında "1. sınıf" veya "muadili" gibi soyut ifadeler uyuşmazlık halinde alt segment ürün kullanımına kapı aralar. Noter sözleşmesi ekinde doğrama serisi, beton sınıfı, asansör markası, kombi/klima modeli ve vitrifiye serisi kodlarıyla açıkça yazılmalı; muadil kullanımı kat malikleri kurulu yazılı onayına bağlanmalıdır.
Şirket çeki veya senedi yalnızca düzenleyen şirketin o günkü malvarlığı kadar karşılık taşır; şirket acze düşerse tahsili yıllar sürer. Kesin banka teminat mektubu ise müteahhit yükümlülüğünü yerine getirmediğinde doğrudan ilgili bankadan nakde çevrilebilen kurumsal finansal güvencedir.
Evet. Sayfadaki yazdırma/raporlama ve WhatsApp paylaşım butonlarıyla A ve B tekliflerinin 100 üzerinden güven skorunu ve kırmızı bayrak uyarılarını apartman yönetim kurulunuza sunabilir veya Yağmahan uzmanlarından ücretsiz sözleşme inceleme görüşü isteyebilirsiniz.
Binanıza veya arsanıza özel farklı bir teknik sorunuz mu var?
Kurucu mimar, inşaat mühendisi ve iç mimarımızdan doğrudan görüş alın.
Yönetim Kurulu Sunum ve Ada/Parsel Fizibilite Masası
Parsel bilgilerinizi iletin; Kurucularımız Mimar İdris YAĞMAHAN, İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN ve İç Mimar M. Furkan YAĞMAHAN yönetiminde 1/1000 emsal hesabınızı, 3B BIM etüdünü ve kurumsal teklif dosyamızı hazırlayalım.
Resmi İmar & Emsal Etüdü: Güncel 1/1000 plan notlarına göre KAKS/TAKS, bodrum otopark ve çatı piyes kapasitesi analizi.
Karşılaştırmalı Finansman Dosyası: Kat karşılığı malik payı ile Yarısı Bizden 18 aylık taksit tablosunun yan yana sunumu.
Yönetim Kurulu Sunumu: Apartman veya site genel kurulunuza kurucu mimar ve mühendis katılımı.
4 Kademeli Tapu & Banka Teminatı: Peşin arsa payı devri talep etmeyen noter onaylı kurumsal sözleşme taslağı.