1. 7471 Sayılı Kanun Değişikliği ve %50+1 Salt Çoğunluk Devrimi
İstanbul başta olmak üzere deprem kuşağındaki yüz binlerce apartmanda kentsel dönüşüm sürecinin yıllarca kilitlenmesinin bir numaralı sebebi, eski mevzuatta aranan üçte iki (2/3 — %66,67) çoğunluk şartıydı. 10 daireli bir apartmanda 4 dairenin, 8 daireli bir apartmanda ise yalnızca 3 dairenin subjektif taleplerle veya iletişimsizlikle sürece katılmaması tüm binanın can güvenliğini rehin alabiliyordu. 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinde yapılan köklü değişiklik, bu düğümü hukuken çözmüştür.
Güncel yürürlükteki kurala göre; riskli yapı olarak kesinleşen binalarda parsellerin tevhid edilmesine (birleştirilmesine), münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1 — yani %50,00 oranını aşan pay toplamı) ile karar verilir. Bu değişiklik hem kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde hem de Yarısı Bizden devlet destekli bina yenileme başvurularında doğrudan geçerlidir.
2. Tek Malik Başvurusuyla Riskli Yapı Tespiti, Karot ve Teknik İtiraz Süreci
Kat malikleri arasında en sık karıştırılan konulardan biri "Binadan karot aldırmak için de %50+1 çoğunluk gerekir mi?" sorusudur. 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespiti yaptırmak için hiçbir çoğunluk aranmaz; tapuda hissesi bulunan tek bir bağımsız bölüm maliki (veya kanuni temsilcisi) Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespitini başlatabilir. Eğer apartman yönetimi tapuya hemen şerh düşülmeden önce binanın durumunu görmek istiyorsa, CFY Mühendislik birimimizden özel TBDY 2018 deprem performans analizi talep edebilir.
Resmi riskli yapı başvurusu yapıldığında ise süreç şu takvimle ilerler:
- Saha İncelemesi ve Laboratuvar: Lisanslı kuruluş binanın kritik katından röntgen taramalı karot numuneleri alır, donatı korozyonunu ve etriye sıklaştırmasını ölçer, zemin verileriyle birlikte ARAAD (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi) sistemine raporu yükler.
- Tapu Beyan Şerhi ve Bildirim: Rapor idarece (Belediye / Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü) incelenip onaylandığında tapu kütüğüne "Riskli Yapıdır" beyanı işlenir. Bildirim e-Devlet kapısı üzerinden, muhtarlıkta 15 günlük askı ilanıyla ve bina kapısına asılan tutanakla tebliğ edilmiş sayılır.
- 15 Günlük Teknik İtiraz Hakkı: Malikler tebliğden itibaren 15 gün içinde yalnızca teknik gerekçelerle itiraz edebilir. Üniversite öğretim üyelerinden oluşan 7 kişilik Teknik Heyet raporu inceler; bina gerçekten depreme dayanıksızsa rapor kesinleşir.
- Tahliye Süresi (En Fazla 90 Gün): Kesinleşen riskli yapının tahliyesi ve yıktırılması için idare tarafından maliklere tek seferde en fazla 90 gün süre verilir. Bu nedenle Yağmahan İnşaat olarak tavsiyemiz, karot alınmadan önce apartmanda mimari etüdün ve müteahhit mutabakatının olgunlaştırılmasıdır.
3. Daire Sayısı Değil Tapu Arsa Payı Hesabı: Tipoloji Bazlı Tablo
6306 sayılı Kanun uygulamasında %50+1 salt çoğunluk kelle/daire sayısına göre değil, tapu senedinde yazılı arsa payı kesirlerine göre hesaplanır. Örneğin zemin katta geniş bir market/dükkan veya üst katta dubleks daire bulunan binalarda her bağımsız bölümün arsa payı farklı olabilir. Aşağıdaki tabloda eşit arsa paylı standart apartman tiplerimizde karar nisabının nasıl oluştuğunu inceleyebilirsiniz:
| Bina Tipolojisi | Toplam Bağımsız Bölüm | %50 Tam Sınır (Yetmez) | Yasal Salt Çoğunluk (>%50) | Örnek Proje İncelemesi |
|---|---|---|---|---|
| Butik Aile Apartmanı | 6 Daire (Eşit Paylı) | 3 Daire (%50,00) | En Az 4 Daire (%66,67) | 6 Daireli Proje |
| Klasik 4 Katlı Apartman | 8 Daire (Eşit Paylı) | 4 Daire (%50,00) | En Az 5 Daire (%62,50) | 8 Daireli Proje |
| Merkez Tipi Apartman | 10 Daire (Eşit Paylı) | 5 Daire (%50,00) | En Az 6 Daire (%60,00) | 10 Daireli Proje |
| Otoparklı Rezidans Blok | 16 Daire (Eşit Paylı) | 8 Daire (%50,00) | En Az 9 Daire (%56,25) | 16 Daireli Proje |
| Tevhidli Çift Blok Site | 24 Konut + 2 Ticari | Arsa Payının %50,00’si | Arsa Payı Toplamı > %50,01 | 24 Daireli Site |
Eğer apartmanda vefat etmiş bir malik varsa ve mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) devam ediyorsa, o bağımsız bölümün EVET oyu sayılabilmesi için tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi veya miras ortaklığı temsilcisi atanması gerekir; müşterek (paylı) mülkiyete geçilmişse her hissedar kendi hissesi oranında bağımsız imza atabilir.
4. Apartman Karar Tutanağı, Sözleşme Teklifi ve 15 Günlük Bildirim
Salt çoğunluğu (%50,01 ve üzeri arsa payını) oluşturan malikler anlaştıklarında usul hatası yapmamak çok önemlidir. Mahkemelerde yürütmeyi durdurma kararı çıkmaması için kararın somut bir projeye ve somut bir sözleşmeye dayanması şarttır:
- Somut Sözleşme ve Avan Proje Üretimi: %50+1 çoğunluk; müteahhit firmayla noter düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat veya bina yenileme sözleşmesini, bağımsız bölüm paylaşım şemasını ve teknik şartnameyi imzalar.
- Katılmayan Maliklere Resmi Bildirim: Alınan karar ve müteahhitle imzalanan sözleşmenin şartlarını içeren teklif; karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya 7471 sayılı Kanun’un getirdiği hızlandırılmış usulle ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilerek ve e-Devlet üzerinden bildirilerek tebliğ edilir.
- 15 Günlük Karar Süresi: Tebliğin son gününden itibaren karara katılmayan komşulara aynı şartlarla sözleşmeye imza atmaları için 15 gün yasal süre tanınır. Bu süre içinde imza atan malikler çoğunlukla birebir aynı haklardan (ve Yarısı Bizden desteklerinden) yararlanır.
5. Katılmayan Payların SPK Değerlemesiyle Satışı ve Hakkaniyet İlkesi
15 günlük yasal bildirim süresine rağmen anlaşmaya katılmayan azınlık paydaşların arsa payları için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı / İdare nezdinde açık artırma satış dosyası açılır. Önce Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme uzmanlarınca arsa payının rayiç değeri tespit edilir. Satış ihalesi öncelikle yalnızca anlaşmaya imza atan diğer kat malikleri arasında yapılır; malikler almazsa Hazine/Başkanlık veya üçüncü kişiler devreye girebilir. İhalede oluşan satış bedeli doğrudan ilgili malikin banka hesabına yatırılır.
Azınlıkta Kalan Maliklerin Hukuki Koruması Nedir?
%50+1 çoğunluk yetkisi, çoğunluğun azınlığın hakkını gasp edebileceği anlamına gelmez. Yargıtay ve İdare Mahkemesi içtihatları uyarınca; çoğunluğun imzaladığı sözleşme tüm malikler için eşitlik ve hakkaniyet ilkesine uygun olmak zorundadır. Örneğin çoğunluk kendine güney cephe büyük daireleri yazıp karara katılmayan malike bodrumda küçük daire bırakırsa idari işlem iptal edilir. Mimar İdris YAĞMAHAN yönetimindeki mimari ekibimiz, tüm kat maliklerinin mevcut konum ve arsa payı şerefiyesini matematiksel puanlama tablosuyla belgeleyerek hem çoğunluğu hem de tüm komşuları koruyan hukuka tam uyumlu paylaşım projeleri üretir.
6. Apartman Yönetimleri İçin Hatasız 6 Adımlı Uygulama Kontrol Listesi
Sahada birçok apartman yönetimi iyi niyetle yola çıkmasına rağmen sıralamayı yanlış yaptığı için 6 ila 12 ay zaman kaybedebilmektedir. İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN ve hukuk müşavirlerimizin önerdiği en güvenli iş akışı şu şekildedir:
- 1. Adım — Karot Almadan Önce İmar ve Fizibilite Çıkarılması: Belediyeden güncel 1/1000 imar durumu incelenmeden binaya karot vurdurulmamalıdır. Önce ücretsiz ada/parsel fizibilitesi ile binanın kat karşılığına mı yoksa Yarısı Bizden modeline mi uygun olduğu netleştirilmelidir.
- 2. Adım — Dönüşüm Komisyonu Seçimi: Apartmandan teknik ve hukuki iletişimi yürütecek 3 kişilik bir temsil heyeti oluşturulmalı ve tapu kayıtlarındaki güncel arsa payı cetveli çıkarılmalıdır.
- 3. Adım — Kurumsal Müteahhit ve 3B Taslak Mutabakatı: Teklif veren firmalar Müteahhit Teklif Karşılaştırma matrisiyle puanlanmalı; öz sermayesi, banka teminatı ve 4 kademeli tapu şartı doğrulanan firmayla ön kat planı kesinleştirilmelidir.
- 4. Adım — %50+1 Noter Düzenleme Sözleşmesi: Arsa payı salt çoğunluğunu aşan maliklerle noter sözleşmesi ve A+ teknik şartname imzalanarak hukuki zemin kilitlenmelidir.
- 5. Adım — Riskli Yapı Tespiti ve 15 Günlük Resmi Bildirim: Lisanslı kuruluşça riskli yapı raporu kesinleştirilmeli ve katılmayan paydaşlara yasal 15 günlük sözleşme daveti tebliğ edilmelidir.
- 6. Adım — Tahliye, Taşınma/Kira Ödemesi ve Ruhsatlı İnşaat: Elektrik-su-doğalgaz ilişik kesme işlemlerinin ardından kontrollü yıkım yapılarak yeni yapı ruhsatıyla şantiye başlatılmalıdır. Binanızın mali tablosunu görmek için hemen Kentsel Dönüşüm Maliyet Hesaplama simülatörümüzü kullanabilirsiniz.
Bu teknik yayım; 6306 ve 7471 sayılı Kanunlar, TBDY 2018 ve belediye uygulama imar pratikleri doğrultusunda Kurucularımız Mimar İdris YAĞMAHAN, İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN ve İç Mimar M. Furkan YAĞMAHAN tarafından hazırlanmıştır.
