1. Noter Düzenleme Şekli Şartı ve Adi Yazılı Protokol Tehlikesi
Türk Medeni Kanunu Madde 706, Türk Borçlar Kanunu Madde 237 ve Noterlik Kanunu Madde 60 uyarınca Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (Kat Karşılığı Sözleşmeler) çift tipli karma sözleşmelerdir ve geçerliliği noterde "Düzenleme Şeklinde" yapılmasına bağlıdır. Müteahhit ofislerinde veya apartman bodrumlarında imzalanan adi yazılı "ön protokol", "niyet mektubu" veya yalnızca "imza onayı" niteliğindeki evraklar mülkiyet devri borcu doğurmaz; ancak yanlış kaleme alınmış cezai şartlar yüzünden kat maliklerini yıllarca süren tazminat tartışmalarına sürükleyebilir.
Özellikle Kadıköy, Maltepe, Ataşehir ve Üsküdar gibi arsa değerinin çok yüksek olduğu ilçelerde sözleşme eki olarak; 1) Onaylı mimari avan kat planları, 2) Bağımsız bölüm numara ve yön listesi, 3) Oda-oda net m² cetveli ve 4) A+ marka-model teknik şartnamesi noter mührüyle ana sözleşmenin ayrılmaz parçası yapılmalıdır.
2. Peşin Tapu Tuzağına Karşı 4 Kademeli Tapu Devri Tablosu
Türkiye’de yarım kalan kentsel dönüşüm şantiyelerinin neredeyse tamamında ortak bir hata görülür: Arsa sahipleri daha bina yıkılırken veya yapı ruhsatı çıktığı gün müteahhide düşecek tüm dairelerin arsa payını peşin olarak devretmiştir (veya sınırsız satış vekâletnamesi vermiştir). Müteahhit bu daireleri üçüncü kişilere satıp nakdi topladıktan sonra mali krize girdiğinde; arsa sahipleri hem ortada kalan kaba inşaatla hem de "iyiniyetli üçüncü kişi" tapu davalarıyla baş başa kalır.
Yağmahan Güvence Protokolü’nde müteahhide iş başında peşin tapu devri talep edilmez. Müteahhitlik payına düşen kat irtifakı tapuları, Yapı Denetim Kuruluşu ve Belediye seviye tespit tutanaklarıyla belgelenen 4 somut inşaat aşamasına bağlanır:
| Kademe | Şantiye Fiziki İlerleme Eşiği | Doğrulama Belgesi | Müteahhide Devredilen Pay |
|---|---|---|---|
| 0. Başlangıç | Sözleşme, Yıkım ve Yapı Ruhsatı Alımı | Belediye Yapı Ruhsatı | %0 (Peşin Tapu Devri Yoktur) |
| 1. Kademe | İksa, Kazı, Radye Temel ve Subasman Tamamlanması | Yapı Denetim Subasman Vizesi | Müteahhit Dairelerinin %25’i |
| 2. Kademe | Tüm Betonarme Karkas, Duvarlar ve Çatının Bitmesi | Kaba İnşaat Seviye Tutanağı (%55+) | Müteahhit Dairelerinin %30’u |
| 3. Kademe | Dış Cephe, Doğrama, Asansör, Şap ve İnce Yapı | İnce İşler Tamamlanma Tutanağı (%85+) | Müteahhit Dairelerinin %25’i |
| 4. Kademe | Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) ve Anahtar Teslim | Belediye Resmi İskân Belgesi (%100) | Son %20 Tapu Payı Ferağı |
Bu modelde son %20’lik müteahhit payı doğrudan İskân Belgesi şartına bağlandığı için yüklenici firma SGK ilişiksizlik belgesini, vergi borcu yoktur yazısını ve belediye iskân onayını almadan son dairelerinin tapusuna kavuşamaz; böylece malikler "iskânsız bina" riskinden %100 korunur.
3. Kesin Banka Teminat Mektubu ve Teminat İpoteği Dengesi
Bir müteahhidin gerçekten öz sermaye sahibi olup olmadığını anlamanın en net turnusol kağıdı Kesin Banka Teminat Mektubu sunabilme kabiliyetidir. Çantacı veya aşırı borçlu firmalara bankalar gayrinakdi teminat limiti tahsis etmez; bu firmalar apartman yönetimlerine "şirket senedi verelim" veya "yüksek cezai şart yazalım" teklifinde bulunur. Oysa malvarlığı olmayan bir şirketin imzaladığı 50 milyon TL’lik senedin tahsil kabiliyeti sıfırdır.
Kurumsal sözleşmelerde yıkım ruhsatı alınmadan önce inşaat yapım maliyeti ve kira taahhüdüyle orantılı banka teminat mektubu (veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı nezdinde geçerli bina tamamlama teminat araçları) sunulur; inşaat seviyeleri ilerledikçe teminat tutarı kademeli olarak serbest bırakılır. Elinizdeki farklı müteahhit tekliflerini bu kriterlere göre puanlamak için Müteahhit Teklif Karşılaştırma aracımızı kullanabilirsiniz.
4. Brüt m² Aldatmacası: Süpürülebilir Net Alan ve Vekâletname Sınırları
Piyasada yapılan teklif sunumlarında "Size 125 m² brüt 3+1 daire veriyoruz" cümlesi çok sık duyulur; ancak sözleşmede "brüt" tanımı netleştirilmediğinde otopark, sığınak, yangın merdiveni ve dış duvar payları brüte eklenerek malike 72 m² net daire teslim edilebilmektedir. Bunu engellemek için:
- Sözleşmede her bağımsız bölümün Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği tanımına uygun net alanı ve oda-oda süpürülebilir net metrekare tablosu açıkça yazılmalıdır (tolere edilebilir şantiye sıva/tolerans payı en fazla ±%2 ile sınırlandırılmalıdır).
- Müteahhide verilecek noter vekâletnamesi yalnızca teknik ve idari işlemlerle (belediye imar çapı, zemin etüdü, yıkım ruhsatı, yapı ruhsatı, kat irtifakı kurulumu, elektrik-su-doğalgaz abonelik/kesim işlemleri) sınırlandırılmalı; vekâletnamede kesinlikle "satış, ipotek verme veya taşınmaz devri" yetkisi yer almamalıdır.
5. Kira Yardımı, Mücbir Sebep Sınırları ve Gecikme Cezai Şartı
Sözleşmede teslim süresinin hangi tarihte başlayacağı çok net tanımlanmalıdır. "Ruhsat tarihinden itibaren 16 ay" yazıp ruhsat alma süresini ucu açık bırakmak büyük hatadır! Doğru kurgu: "Son bağımsız bölümün tahliye edilip boş olarak tesliminden itibaren en geç X ay içinde Yapı Ruhsatı alınır ve ruhsat tarihinden itibaren Y ay içinde iskânlı olarak teslim edilir" şeklindedir. Kira yardımlarının TÜFE oranında yıllık güncellenmesi, mücbir sebeplerin yalnızca genel seferberlik, yıkıcı doğal afet ve resmi idari inşaat yasağı ile sınırlandırılması (enflasyon veya döviz artışının mücbir sebep sayılmaması) Yağmahan kurumsal müteahhitlik sözleşmelerimizin temel standardıdır.
6. Sözleşmenin Devri Yasağı, İnşaat All-Risk Sigortası ve 3. Kişi Koruması
Kat maliklerinin noter sözleşmesine koydurması gereken bir diğer kritik kalkan "Ciro ve Devir Yasağı" maddesidir. Piyasada bazı aracı şahıslar apartmanla sözleşme imzalayıp birkaç ay sonra bu sözleşmeyi komisyon karşılığında tanımadığınız başka bir taşeron şirkete devretmeye çalışabilmektedir. Sözleşmede açıkça; "Yüklenici, işbu sözleşmeden doğan hak ve borçlarını kat maliklerinin yazılı muvafakati olmaksızın kısmen veya tamamen üçüncü bir gerçek veya tüzel kişiye devredemez, alt yükleniciye anahtar teslim ciro edemez" hükmü yer almalıdır.
Yıkım ve İnşaat Sürecinde Komşu Parsel ve İş Güvenliği Sorumluluğu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 4857 sayılı İş Kanunu kapsamında arsa sahipleri "iş sahibi" sıfatıyla dolaylı sorumluluk riskiyle karşılaşmamak için sözleşmede tam rücu ve sigorta şartı aramalıdır:
- İnşaat All-Risk (CAR) ve 3. Şahıs Mali Mesuliyet Sigortası: Yıkım ve derin kazı (iksa) aşamasından iskân alımına kadar hem şantiyeyi hem de bitişik komşu binalarda oluşabilecek çatlak/oturma hasarlarını teminat altına alan sigorta poliçesi şantiye başlamadan ibraz edilmelidir.
- İş Sağlığı ve Güvenliği (İSG) Tam Sorumluluğu: A/B sınıfı İSG uzmanı, şantiye şefi ataması ve SGK bildirimlerinin tamamının yüklenici uhdesinde olduğu ve olası idari/hukuki taleplerde arsa sahiplerinin rücuen korunduğu yazılı olmalıdır.
- Tapu Şerhi ile Üçüncü Kişi İyiniyet İddiasının Önlenmesi: Düzenleme şeklinde yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapu kütüğünün şerhler hanesine işlenmeli; kademeli tapu protokolü tamamlanmadan devredilmeyen paylar üzerinde kat maliklerinin mülkiyet kalkanı korunmalıdır.
Yağmahan İnşaat Mimarlık & Mühendislik olarak 16 daireli apartman projelerimizden 24 daireli tevhid sitelerimize kadar tüm projelerimizde bu maddelerin tamamını standart sözleşme taslağımızda hazır olarak sunuyoruz. Kendi binanız için örnek sözleşme incelemesi talep etmek üzere Ücretsiz Fizibilite formumuzu doldurabilirsiniz.
Bu teknik yayım; 6306 ve 7471 sayılı Kanunlar, TBDY 2018 ve belediye uygulama imar pratikleri doğrultusunda Kurucularımız Mimar İdris YAĞMAHAN, İnş. Müh. Celalettin YAĞMAHAN ve İç Mimar M. Furkan YAĞMAHAN tarafından hazırlanmıştır.
