Kentsel Dönüşümde Kurumsal Müteahhit Farkı ve A+ Teknik Şartname Kriterleri

1. Çantacı Müteahhit ile Kurumsal İnşaat Grubu Arasındaki 6 Temel Fark

Kentsel dönüşüm, bir apartman sakininin hayatı boyunca vereceği en büyük mülkiyet ve can güvenliği kararıdır. Ne yazık ki inşaat sektöründe yalnızca bir ofis kiralayıp kadrosunda tek bir mimar veya inşaat mühendisi dahi bulundurmayan, tüm projeleri dışarıya fason çizdiren ve kendi öz sermayesi olmadığı için arsa sahiplerinden aldığı daireleri maketten satarak şantiyeyi çevirmeye çalışan "çantacı" yapılar ciddi mağduriyetler üretmektedir. Konut kredisi faizlerinin yükseldiği veya konut satışlarının yavaşladığı ilk ayda bu firmaların nakit akışı durur ve şantiye kilitlenir.

Yağmahan İnşaat Mimarlık & Mühendislik Grubu gibi 22+ uzman grup markasına sahip Kurumsal Taahhüt Grupları ise tamamen farklı bir ekonomik ve teknik mimariyle çalışır:

2. Görünmeyen Kalite: Zemin İyileştirme, C35/C40 Beton ve B420C Çelik

Bir binanın mutfak dolabı veya banyo seramiği 10 yıl sonra kolayca değiştirilebilir; ancak radye temelin altındaki zemin iyileştirmesini, beton sınıfını ve kolon-kiriş birleşim bölgesindeki etriye sıklaştırmasını bina bittikten sonra değiştirme şansınız yoktur. TBDY 2018 (Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği) çerçevesinde apartman yönetimlerinin teknik şartnamede mutlaka araması gereken statik standartlar şunlardır:

• Sondajlı Geoteknik Etüt ve Zemin Islahı: Özellikle Maltepe, Kartal, Pendik ve Tuzla sahil kuşaklarındaki ZD/ZE alüvyon zeminlerde sıvılaşma ve oturma kontrolü için jet-grout, DSM veya fore kazık uygulamalarının müteahhit bütçesine dahil olduğu açıkça yazılmalıdır.
• En Az C35/45 Sınıfı Hazır Beton: Yönetmelik alt sınırı C25 olsa dahi, Marmara depremi beklentisi ve deniz tuzu korozyonuna karşı kentsel dönüşüm projelerimizde standart olarak C35/45 veya C40/50 sınıfı, su/çimento oranı düşük, EBİS çipli hazır beton kullanıyoruz.
• B420C Sismik Nervürlü Donatı Çeliği: Deprem enerjisini sönümleyen "yüksek süneklik" kabiliyeti için gevreklik göstermeyen TSE belgeli B420C sismik çelik (Kardemir, İçdaş, Çolakoğlu vb. birincil haddehane mamulü) zorunlu tutulmalıdır.

3. Taşyünü Cephe, Akustik Şilte ve Temel Bohçalama Yalıtım Standartları

Yeni kentsel dönüşüm binalarında yaşam konforunu belirleyen en önemli unsur ısı, su ve ses yalıtımıdır. Ucuz EPS köpük mantolama yapılan binalarda hem yangın güvenliği zayıflar hem de dış cephe sesi içeri taşınır. Yağmahan A+ şartname standardında:

• Temel ve Perde Su Yalıtımı: Radye temel altında koruma betonu üzerine geotekstil keçe ve çift kat 4 mm SBS elastomerik bitümlü veya sentetik PVC/EPDM bohçalama membranı ile tam su geçirimsizlik sağlanır.
• A1 Sınıfı Yanmaz Taşyünü Cephe: Dış cephede en az 120–150 kg/m³ yoğunlukta taşyünü levhalar ve havalandırmalı porselen/kompakt cephe sistemleri (SerPan mühendislik çözümleri) uygulanır.
• Katlar ve Daireler Arası Akustik Konfor: Şap altında yüksek yoğunluklu darbe ses yalıtım şiltesi ve iki komşu daire arasındaki ortak duvarlarda çift duvar + taşyünü akustik bariyer kullanılarak komşu sesi şikayetleri kökten bitirilir.

4. Teknik Şartnamede "Veya Muadili" Tuzağı Nasıl Önlenir?

Birçok şartnamede "Vitra, Artema veya muadili", "Rehau veya muadili" yazar. Uygulamada müteahhit piyasadan çok daha ucuz TSE belgeli bir ürünü getirip "TSE’ye göre bu da muadilidir" diyebilmektedir. Teknik Şartname ve Teminat Sistemi sayfamızda detaylandırdığımız üzere doğru hukuki formül şudur: Her yapı kalemi için en az 3 eşdeğer üst segment marka ve seri kodu (örneğin "Doğrama: Rehau Synego / Schüco Living 80 mm 3 contalı seri; yalnızca ilgili serinin Türkiye üretimi durursa kat malikleri temsilcisinin yazılı onayıyla aynı segmentten seçim yapılır") yazılmalıdır.

5. 4 Disiplin Tek Çatı (3B BIM) Neden Şantiye Hatalarını Sıfırlar?

Dışarıya fason çizdirilen projelerde mimar ayrı, statikçi ayrı, makine ve elektrik mühendisi ayrı ofistedir; paftalar şantiyede üst üste konduğunda kalorifer borusu kirişe çarpar, havalandırma kanalı yüzünden antre tavanı 2.20 metreye düşer ve şantiyede beton kırma işlemleri başlar. Yağmahan Grubu bünyesindeki SerMimar, CFY Mühendislik, 4Proje ve SerParsel ekipleri tek ofiste, 3B BIM (Building Information Modeling) üzerinde çalıştığı için binanız daha ilk kazma vurulmadan dijital ortamda eksiksiz inşa edilir.

6. Mekanik, Elektrik, Yangın Güvenliği ve Şantiye Kabul Kriterleri

Modern bir konut veya anahtar teslim özel villa inşaatında toplam maliyetin yaklaşık %35–%40’ı mekanik ve elektrik mühendisliği kalemlerinden oluşur. Noter onaylı teknik şartnamede aşağıdaki sistemlerin teknik normları tek tek yer almalıdır:

• Temiz ve Pis Su Tesisatı: Sessiz (akustik üç katmanlı) atık su boruları kullanılmalı; üst kat sifon sesinin alt kat salonundan duyulması kesin olarak engellenmelidir. Her daire girişinde basınç düşürücü valf ve paslanmaz modüler su deposu + frekans konvertörlü hidrofor bulunmalıdır.
• Isıtma ve İklimlendirme Altyapısı: Oksijen bariyerli yerden ısıtma boruları veya alüminyum/kompakt panel radyatör tesisatı kollektörlü (eksiz mobil borulama) yapılmalı; şap altında kesinlikle ek manşonu bırakılmamalıdır. Salon ve ebeveyn odası klima drenajları yağmur/gider hattına gizli bağlanmalıdır.
• Kuvvetli ve Zayıf Akım Elektrik Güvenliği: Yanmaz halojensiz (NHXMH / HFFR) kablo tesisatı, her daire panosunda 30 mA hayat koruma (kaçak akım) rölesi, aşırı gerilim parafudr koruması, temel topraklama şeridi, ortak alan jeneratörü ve kapalı otoparkta her bağımsız bölüme uygun elektrikli araç (EV) şarj altyapısı kurulmalıdır.
• Geçici ve Kesin Kabul Tutanakları: Anahtar tesliminde her kat malikiyle birlikte mimar ve mühendis eşliğinde daire içi duman, su basıncı, doğrama sızdırmazlık ve yüzey kontrolü yapılarak tutanak altına alınmalıdır.

Yağmahan İnşaat Mimarlık & Mühendislik olarak 1980’den bugüne Onursal Kurucumuz Ahmet YAĞMAHAN’dan devraldığımız üretim ahlakını, Mimar İdris YAĞMAHAN ve İnşaat Mühendisi Celalettin YAĞMAHAN yönetiminde her şantiyemizde bizzat uyguluyoruz. Apartmanınız veya arsanız için bu mühendislik kalitesinde ücretsiz ön çalışma almak üzere Ücretsiz Fizibilite sayfamızdan bize hemen ulaşabilirsiniz.