Yarısı Bizden Kampanyası 1.875.000 TL Başvuru Şartları ve Kredi Ödeme Planı

1. Konut ve İşyerleri İçin Güncel Resmi Hibe ve Kredi Tutarları

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından İstanbul’daki 39 ilçenin tamamında yürütülen "Yarısı Bizden" kampanyası, özellikle imar emsali dolmuş ve kat karşılığı müteahhit bulmakta zorlanan apartmanlar için tarihi bir finansman kaldıracı sunmaktadır. Cumhurbaşkanı Kararı ile başvuru süresi 31 Aralık 2027 tarihine kadar uzatılan destek paketinde bağımsız bölüm başına tanımlanan resmi rakamlar aşağıdaki gibidir:

Kampanya iki kulvardan yürür: Çok büyük ada/alan bazlı projelerde TOKİ/Emlak Konut modeli uygulanırken; 6, 8, 10, 16 veya 24 daireli münferit apartmanlarda kat maliklerinin kendi seçtikleri müteahhit firmayla anlaştığı "Yüklenici Eliyle Bina Bazlı Dönüşüm" modeli uygulanır. Yağmahan İnşaat Mimarlık & Mühendislik olarak tam da bu bina bazlı modelde, kat maliklerinin daire büyüklüğünü ve malzeme kalitesini koruyarak anahtar teslim yapım üstleniyoruz.

2. Hangi Binalar Yararlanabilir? kritik "1,5 Kat İnşaat Alanı" Kuralı

Apartmanınızın Yarısı Bizden bina yenileme desteğinden yararlanabilmesi için mevzuatın aradığı teknik şartlar çok nettir:

• 6306 Kapsamında Riskli Yapı Tespiti: Binanın İstanbul sınırları içinde bulunması ve Bakanlık lisanslı kuruluşça hazırlanmış kesinleşmiş Riskli Yapı Tespiti raporuna sahip olması gerekir.
• Yeni Yapı Alanının 1,5 Katı Geçmemesi Kuralı: Otopark ve sığınak alanları hariç olmak üzere, yeni yapılacak binanın inşaat alanı (bağımsız bölüm + emsale dahil alanlar toplamı), yıkılan eski binanın toplam inşaat alanının en fazla 1,5 katı (%150’si) olabilir. Eğer parselinizde eski binanın 2 katından fazla inşaat çıkıyorsa zaten binanız tam kat karşılığı modele uygundur ve borçlanmanıza gerek kalmaz!
• Önceki Tarihli Yapı Ruhsatı Bulunmaması: 1 Nisan 2023 tarihinden önce yeni yapı ruhsatı düzenlenmiş şantiyeler kapsam dışındadır; güncel ruhsat alacak tüm riskli binalar kapsama dahildir.

3. e-Devlet Şartsız Yeni Başvuru Akışı ve Müteahhit Hakediş Dilimleri

Önemli güncelleme: Kampanyanın ilk döneminde aranan e-Devlet başvuru penceresi sınırlaması kaldırılmıştır! Artık 31 Aralık 2027’ye kadar riskli yapı sürecini başlatan her apartman doğrudan sürece dahil olabilmektedir. Adım adım işleyiş şöyledir:

1. Riskli Yapı ve %50+1 Karar: Binanın riskli yapı şerhi kesinleşir; kat malikleri arsa payının %50+1 salt çoğunluğuyla Yağmahan İnşaat sözleşmesini imzalar.
2. Tahliye, Yıkım ve Yeni Yapı Ruhsatı: Bina boşaltılıp yıkılır (bu aşamada hak sahiplerine veya ikamet eden kiracılara 125.000 TL taşınma desteği tek seferde ödenir). SerMimar ve CFY Mühendislik tarafından hazırlanan projelere ilçe belediyesinden Yeni Yapı Ruhsatı alınır ve kat irtifakı kurulur.
3. Belediye & Bakanlık Randevusuyla Hibe/Kredi İmzası: İlçe belediyesi ruhsat ve hak sahipliği bilgilerini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı sistemine işler; malikler hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesini imzalar.
4. Müteahhit Proje Hesabına 3+1 Dilimli Aktarım: Toplam 1.750.000 TL (konut başı hibe + kredi) elden malike değil, yüklenici firmanın proje hesabına 4 aşamada ödenir: İş başlangıcında/ruhsatta ön ödeme, subasman seviyesinde (%30’a tamamlama), taşıyıcı karkas bitiminde (%60’a tamamlama) ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) alındığında son %40 dilim.

4. 2 Yıl Ödemesiz 10 Yıl Vadeli Kredi Geri Ödeme Mekaniği

Hak sahiplerinin en büyük avantajı, 875.000 TL’lik kredi kısmında gelir belgesi, yaş sınırı veya banka kredi puanı (Findeks) şartı aranmamasıdır. Kredi geri ödemesi yapı ruhsatı tarihinden itibaren tam 24 ay (2 yıl) sonra, yani siz yeni evinize taşınıp kira ödemekten kurtulduktan sonra başlar ve toplam 10 yıla (kalan 96 taksite) yayılır:

• İlk Taksit Yılı (3. Yıl): Faiz uygulanmaz! 875.000 TL anapara 96 aya bölündüğünde başlangıç taksiti yaklaşık 9.115 TL / ay mertebesindedir.
• Sonraki Yıllar (4. – 10. Yıl): Kalan anapara bakiyesi her yıl Ocak ayında bir önceki yılın TÜFE artış oranının yalnızca yarısı (%50’si) oranında güncellenir (ve bu güncelleme oranı yıllık azami tavanı aşamaz). Enflasyonist ortamda reel borç yükü hızla erir.

5. Örnek 10 Daireli Apartman Finansman Hesabı

Örneğin Maltepe veya Kartal merkez aksında yer alan, emsali dolmuş 10 daireli bir apartmanda (toplam 1.300 m² yeni otoparklı brüt inşaat alanı) yaklaşık 39.500.000 TL anahtar teslim bütçe oluştuğunu varsayalım. 10 daire için 8.750.000 TL Hibe + 8.750.000 TL Kredi = 17.500.000 TL doğrudan Bakanlık tarafından inşaat hesabına ödenir (ayrıca maliklere 1.250.000 TL taşınma desteği verilir). Geriye kalan 22.000.000 TL bakiye 10 daireye bölündüğünde daire başı net 2.200.000 TL fark çıkar ve bu tutar 18 aylık inşaat süresince faizsiz hakedişlerle ödenerek yepyeni, kapalı otoparklı, C35/C40 depreme dayanıklı daireye kavuşulur.

6. Yarısı Bizden Modelinde Otopark, Sığınak ve Değer Artışı Matematiği

Birçok apartman sakini Yarısı Bizden modelinde ödeyeceği fark tutarına bakarken, yenilenen dairenin kazanacağı gayrimenkul sermaye değer artışını gözden kaçırmaktadır. İstanbul Anadolu Yakası’nda 30–35 yaşındaki asansörsüz ve otoparksız bir dairenin piyasa değeri ortalama 5.500.000 – 7.500.000 TL bandındayken; aynı sokakta C35/C40 betonarme karkaslı, kapalı otoparklı, asansörlü ve sıfır iskânlı yeni dairenin değeri 11.500.000 – 16.000.000 TL seviyesine yükselmektedir.

Neden Yarısı Bizden’de Kurumsal Müteahhit Seçimi Hayati Önem Taşır?

• Ara Dönem Öz Sermaye Finansmanı: Bakanlık hakedişleri subasman (%30), kaba yapı (%60) ve iskân (%100) olmak üzere büyük dilimler halinde aktarıldığı için, müteahhidin o aşamaya kadar demir, beton, kalıp ve cephe malzemesini kendi öz sermayesiyle finanse edebilmesi şarttır. Öz sermayesi olmayan taşeron firmalar %30’dan %60 seviyesine çıkacak nakdi bulamadığında şantiye durur.
• Otopark ve Ortak Alanların 1,5 Kat Sınırından Muafiyeti: Mevzuat uyarınca zorunlu bodrum otopark ve sığınak alanları 1,5 kat alan kısıtına takılmadan projelendirilebildiği için eski binanızda hiç otopark olmasa bile yeni binanızda tam kapalı otopark elde edilebilir.
• İlave Emsal Varsa Satışla Malik Farkının Sıfırlanması: Eğer parselinizde 1,5 kat sınırı içinde kalarak fazladan 1 veya 2 yeni bağımsız bölüm üretilebiliyorsa, bu ilave dairelerin geliri inşaat havuzundan düşülerek kat maliklerinin cepten ödeyeceği bakiye sıfıra yaklaştırılabilir!

6 daireli butik apartmanlardan 8 daireli klasik apartmanlara kadar kendi binanızın net devlet desteği ve taksit tablosunu çıkarmak için Maliyet Hesaplama Motoru sayfamızı hemen deneyebilirsiniz.